묵시적 갱신이란? 집주인 연락 받았는데 갱신일까?
실제 사례부터 살펴보자
지인이 월세로 살고 있는데, 계약기간 종료 한 달.. 몇일쯤 남은 상태에서 집주인이 연락을 했다고 합니다. "깜빡했다"며 "더 지내겠느냐고"라고 물어보더니, 계약서를 다시 써야 하고 월세도 시세대로 올리겠다고 했다는데요.
과연 이것이 묵시적 갱신에 해당할까요?
묵시적 갱신이란?
주택임대차보호법 제6조에 따른 제도로,임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인이 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 기존 계약과 동일한 조건으로 2년간 자동 연장되는 제도입니다.
묵시적 갱신의 핵심 요건
1. 시기: 계약 만료 6개월 전 ~ 2개월 전
2. 조건: 임대인이 갱신거절 또는 계약조건변경 통지를 하지 않아야 함
3. 효과: 기존 조건 그대로 2년 연장 (계약서 없이도 유효)
위 사례는 묵시적 갱신에 해당할까?
결론부터 말하면, 해당 사례는 묵시적 갱신에 해당합니다
이유는 다음과 같습니다:
1. 통지 시기를 놓쳤기 때문
- 집주인이 연락한 시기: 계약 만료 1개월 반 전
- 법정 통지 기간: 6개월 전 ~ 2개월 전
- 2개월 전 시점을 이미 지나쳤으므로 통지 시기 경과
2. 집주인이 "깜빡했다"고 인정
- 본인도 통지 의무를 이행하지 않았음을 자인
- 법정 기간 내 갱신거절 통지를 하지 않음
그럼 집주인의 월세 인상 요구는?
법적으로는 무효입니다!
- 묵시적 갱신이 이미 성립한 상황
- 기존 계약과 동일한 조건으로 2년간 연장
- 일방적인 조건 변경은 불가능
임차인이 할 수 있는 선택
1. 묵시적 갱신 주장하기
- 기존 월세 그대로 2년 더 거주 가능
- 집주인의 월세 인상 요구 거부
- "이미 묵시적 갱신되었으니 기존 조건 유지해달라" 주장
2. 집주인 제안 수락하기
- 월세 인상된 조건으로 새 계약 체결
- 자발적으로 기존 권리 포기하는 것
- 합의하에 새로운 계약 진행
3. 이사 나가기
- 묵시적 갱신된 계약을 해지
- 3개월 전 통지 후 퇴거 가능
- 언제든 본인 의사로 해지 가능
묵시적 갱신 시 계약서 작성은? 📝
새로운 계약서 작성이 필요한가?
묵시적 갱신 시에는 새로운 계약서를 작성하지 않습니다. 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 연장되는 것이므로, 새로운 계약서를 작성할 필요가 없습니다.
다만, 분쟁 방지를 위해 작성 시
- “묵시적 갱신”이라는 표현은 필수 아님
- 다만 갱신 사유 및 기존 조건 동일함을 명확히 표기 하는 것이 분쟁 예방에 도움
집주인이 알아야 할 중요한 점
이미 늦었다면?
1. 묵시적 갱신 인정하고 기존 조건 유지
- 법적으로 가장 안전한 방법
- 임차인과의 분쟁 소지 최소화
2. 임차인과 합의 시도
- 임차인이 동의하면 새로운 조건으로 계약 가능
- 강제는 불가능, 오직 합의만 가능
3. 다음 계약부터 주의
- 6개월 전~2개월 전 사이에 반드시 통지
- 캘린더에 미리 표시해두기
임차인이 알아야 할 묵시적 갱신의 장점
1. 언제든 해지 가능(해지 통보 후 3개월 뒤 퇴거 가능)
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 2년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다
2. 임차인에게 유리한 선택권
- 2년 보장받기 원하면: 2년간 거주 권리 주장 가능
→ 즉, 임차인에게 유리한 선택권 제공
실무 팁 💡
임차인 입장에서
1. 계약 만료 6개월 전부터 주의깊게 관찰
- 집주인의 연락 유무 확인
- 갱신거절 통지가 없으면 묵시적 갱신 성립
2. 조건 변경 제안을 받았다면
- 묵시적 갱신이 아닌 새로운 계약 협상
- 거부할 경우 퇴거 요구를 받을 수 있음
임대인 입장에서
1. 갱신을 원하지 않는다면
- 반드시 계약 만료 6개월 전~2개월 전에 통지
- 놓치면 묵시적 갱신으로 2년 더 연장됨
2. 조건 변경을 원한다면
- 같은 기간에 조건변경 통지 필요
- 임차인이 거부하면 계약 종료
마무리 🔚
위 사례의 집주인은 법정 통지 기간(6개월 전~2개월 전)을 놓쳤기 때문에 묵시적 갱신이 이미 성립했습니다
임차인은 기존 월세 그대로 2년 더 살 권리가 있으며, 집주인의 일방적인 조건 변경 요구는 법적 근거가 없습니다.
핵심 포인트: 묵시적 갱신에서 가장 중요한 것은 '통지 시기'입니다